La gestion locative

Lorsque l'on détient un ou plusieurs biens immobiliers, il peut rapidement s'avérer difficile de gérer l'ensemble. En effet, la gestion locative peut s'avérer complexe, il y a par exemple: les loyers, les éventuelles réparations ou encore le paiement de certaines charges.

Comment fonctionne la gestion locative ?

La gestion locative, loin de se résumer au recouvrement des loyers, inclut un grand nombre d'actions toutes aussi importantes les unes que les autres. Elle renvoie en premier lieu aux opérations en rapport avec la mise en location du bien :

• Faire la promotion du bien sur des supports numériques et physiques (rédaction et publication des annonces) afin d'en optimiser la visibilité
• Rechercher des locataires
• Organiser les visites
• Trier les dossiers en prenant soin de sélectionner uniquement les locataires dont la solvabilité est garantie
• Rédiger les contrats de location et faire l'état des lieux d'entrée avant la prise de possession du logement.

Gérer un bien immobilier en location, c'est s'assurer du paiement effectif des loyers par la souscription à une assurance loyers impayés et par la relance des locataires. La gestion locative concerne également les tâches courantes comme le quittancement des loyers, la prise en charge des travaux de rénovation et des sinistres, sans oublier la communication entre le bailleur et son locataire.

Payer les charges de copropriété, restituer le dépôt de garantie et faire l'état des lieux de sortie, font partie des tâches qui entrent dans le cadre de la gestion locative. Rien n'empêche le propriétaire de déléguer tout ou une partie de ces différentes opérations à un administrateur de biens ou à une agence immobilière. Cette délégation doit nécessairement être formalisée par un mandat de gestion qui précise les différentes missions dévolues au prestataire choisi.

Qu'est-ce qu'un chargé de gestion locative ?

Un chargé de gestion locative est un interlocuteur qui fait le lien entre le bailleur et son locataire. C'est un professionnel qui a pour mission l'administration de biens immobiliers qui lui sont confiés. Dans le cadre de son travail, il est amené à interagir avec les locataires auprès desquels il intervient en tant que représentant du bailleur. Il aide ce dernier à trouver des locataires, à définir le montant des loyers et à rédiger les contrats de bail. De la publication des annonces immobilières à l'organisation des visites, en passant par les échanges avec les locataires, le gestionnaire joue un rôle crucial dans la gestion locative.

Pourquoi faire appel à un professionnel de la gestion locative ?

En ce qui concerne le locataire, la société en charge de la gestion de votre bien immobilier, ce chargera également de vous trouver un locataire. Elle aura sans nul doute un service dédié à la location d'un bien immobilier, avec lequel elle trouvera dans les plus bref délais un locataire, puis elle se chargera de la gestion complète par la suite, une fois le bail signé. Même si s'occuper sois même de la gestion de son ou ses biens immobiliers peut être plaisant car nous gardons le contact avec le locataire, délégué cette mission de gestion de la location, comporte elle aussi un certain nombre d'avantages non négligeables. Tout d'abord, le professionnel de la gestion locative, s'occupera de vous trouver votre locataire, puis il sera en charge après signature du contrat, de l'ensemble des documents importants lors d'un contrat de location, comme notamment les actes, contrats, factures, notes du syndic, lettres envoyées et reçues etc. Il faut faire attention tout de même de faire appel à un professionnel ou à une agence de gestion locative sérieux et compétent. En effet, dans le secteur de l'immobilier on trouve de tout, même des gens pas très sérieux. Assurez-vous avant de faire confiance à un professionnel ou à une agence et leur confié la gestion de votre bien immobilié, que ces derniers est bien une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie –CCI- (auparavant la Préfecture) indiquant la mention « Gestion immobilière ». Le métier de gestion locative est très compliqué et demande beaucoup de compétences différentes.

Un bailleur a de bonnes raisons de laisser le soin à un professionnel de gérer son bien immobilier en location. Pouvoir s'appuyer sur un prestataire compétent permet de réduire sa charge de travail sans perdre en efficacité. Les services d'une agence ou d'un administrateur de biens ne s'arrêtent pas à la publication d'annonces immobilières ou à la recherche de locataires. Ils englobent également :

• l'envoi d'avis d'échéance et la remise des quittances,
• le traitement des réclamations et doléances des locataires,
• le suivi des travaux de rénovation, de réparation ou d'entretien (chaudière),
• la régularisation des charges,
• La révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail.

Le professionnel permet de distinguer les travaux à la charge du propriétaire de ceux imputables au locataire, notamment les réparations locatives. En tant que garant technique, il s'assure des bonnes pratiques, contribuant ainsi à la réduction des erreurs d'ordre juridique, que l'on retrouve souvent dans les documents légaux. En somme, ses prestations visent un seul objectif : réduire les délais de location pour une meilleure rentabilité de l'investissement locatif.

Quel est le coût moyen de la gestion locative pour le propriétaire ?

Faire gérer son bien immobilier par une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire a naturellement un coût. La facturation des prestations varie d'un professionnel à un autre. Le calcul s'effectue sur la base des loyers perçus par le propriétaire sur une année. La rémunération du professionnel est déterminée suivant une proportion donnée, entre 6 % et 8 % des loyers encaissés sur 12 mois. En partant de cette fourchette, le coût de la gestion locative pour le propriétaire est plus ou moins égal au montant d'un loyer mensuel.

La fourchette de rémunération n'est pas figée. En fonction de l'emplacement géographique, de l'expérience et de la réputation du prestataire, le coût de la gestion locative fluctue et peut même atteindre dans de grandes villes comme Paris, 13 % des loyers annuels. Cette différence de prix s'explique par le fait que les tarifs sont fixés librement. L'importance de l'investissement consenti par le propriétaire dépend de la nature des prestations choisies : gestion locative seule, mise en location, garantie loyers impayés.

Qui paie les frais de gestion locative ?

En général, le paiement des frais de gestion locative est à la charge du propriétaire. Le locataire n'en est cependant pas totalement exempté, puisqu'il s'acquitte des frais relatifs à la visite du logement, à l'état des lieux, à la constitution de dossier et à la rédaction du contrat de location. Ces frais sont répartis entre le locataire et le bailleur.

Note importante : selon les dispositions de la loi Alur parue en mars 2014, les frais dus aux agences immobilières pour la mise en location et l'état des lieux du logement sont plafonnés pour les locataires. Dépendamment de la zone géographique, ils ne peuvent excéder un certain seuil.

Le paiement du reste des honoraires liés à la gestion locative est assuré par le propriétaire.