Elle a cependant un coût et ne dispense pas le propriétaire de s'intéresser aux conditions du mandat signé avec le gestionnaire.

Avant de déléguer, il est donc utile de déterminer quelles tâches vous souhaitez réellement confier, à quel professionnel et pour quel prix.

Que signifie faire gérer son bien immobilier ?

Faire gérer un appartement ou une maison signifie mandater un professionnel pour réaliser certaines tâches à la place du propriétaire.

La délégation peut être plus ou moins importante.

Un bailleur peut par exemple uniquement confier la recherche d'un nouveau locataire puis gérer lui-même le logement une fois le bail signé.

À l'inverse, il peut déléguer pratiquement toute la gestion quotidienne :

• encaissement des loyers ;
• quittances ;
• échanges avec le locataire ;
• régularisation des charges ;
• révision du loyer ;
• suivi des travaux ;
• relances en cas de retard ;
• gestion du départ du locataire.

Le professionnel agit alors dans les limites des missions qui lui ont été confiées.

Il ne faut donc pas confondre faire gérer son logement et simplement faire appel ponctuellement à une agence pour trouver un locataire.

Dans le premier cas, la relation avec le professionnel se poursuit généralement pendant la location.

Quelles tâches peut-on confier à un gestionnaire ?

Le périmètre de la gestion dépend du contrat conclu avec le professionnel.

Certaines offres couvrent uniquement la gestion administrative courante, tandis que d'autres accompagnent le propriétaire de la recherche du locataire jusqu'à son départ.

Trouver un locataire

La mise en location est l'une des premières missions pouvant être déléguées.

Le professionnel peut notamment prendre en charge :

• l'estimation du loyer ;
• la rédaction de l'annonce ;
• sa diffusion ;
• l'organisation des visites ;
• la réception des candidatures ;
• la vérification des justificatifs autorisés ;
• l'analyse des dossiers ;
• la sélection d'un candidat avec le propriétaire.

Cette prestation peut être proposée indépendamment de la gestion courante.

Un propriétaire peut donc faire appel à une agence uniquement lorsqu'un locataire quitte le logement puis reprendre lui-même la gestion une fois le nouveau bail signé.

Préparer le bail et l'entrée dans les lieux

Le gestionnaire peut également préparer les documents nécessaires à l'entrée du locataire.

Cela peut notamment comprendre :

• la rédaction du bail ;
• la préparation des annexes ;
• la collecte des documents nécessaires ;
• l'organisation de la signature ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• la remise des clés ;
• la gestion du dépôt de garantie selon les modalités prévues.

L'intérêt pour le propriétaire est notamment de disposer d'un interlocuteur habitué aux formalités de mise en location.

Il reste néanmoins utile de vérifier précisément quelles prestations sont comprises dans les honoraires de mise en location et lesquelles font l'objet d'une facturation distincte.

Encaisser les loyers et envoyer les quittances

Une fois le logement occupé, le gestionnaire peut assurer le suivi financier courant.

Il peut notamment :

• appeler le loyer ;
• enregistrer les paiements ;
• encaisser le loyer et les charges pour le compte du propriétaire ;
• éditer les quittances ;
• effectuer les premières relances ;
• transmettre périodiquement les sommes au bailleur ;
• fournir un compte rendu de gestion.

Le propriétaire évite ainsi de suivre personnellement chaque échéance.

Cette délégation peut être particulièrement intéressante avec plusieurs logements, lorsque le nombre de paiements et de documents à gérer augmente.

Gérer les charges et la révision du loyer

Un gestionnaire peut également s'occuper des opérations périodiques qui ne surviennent pas nécessairement tous les mois.

Cela peut inclure :

• le suivi des provisions pour charges ;
• la régularisation des charges récupérables ;
• la récupération de certaines dépenses auprès du locataire ;
• le suivi de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères lorsqu'elle est récupérable ;
• la révision annuelle du loyer lorsque les conditions sont réunies.

Le professionnel doit néanmoins disposer des informations nécessaires pour effectuer ces calculs, notamment les décomptes de copropriété transmis au propriétaire.

Organiser les travaux et réparations

Une fuite d'eau, une chaudière en panne ou un équipement défectueux nécessite parfois une intervention rapide.

Selon le mandat, le gestionnaire peut devenir le premier interlocuteur du locataire.

Il peut alors :

• recevoir la demande ;
• déterminer si une intervention est nécessaire ;
• contacter un artisan ;
• demander un devis ;
• transmettre les informations au propriétaire ;
• suivre l'intervention.

Le degré d'autonomie du gestionnaire doit être vérifié dans le mandat.

Le propriétaire peut par exemple prévoir qu'aucun travail dépassant un certain montant ne peut être engagé sans son accord.

Ce point est particulièrement important avant de choisir un prestataire.

Gérer les retards et loyers impayés

En cas de retard de paiement, une bonne gestion implique de réagir rapidement.

Le professionnel peut assurer :

• les premières relances ;
• les échanges avec le locataire ;
• l'envoi de courriers ;
• le suivi d'une éventuelle garantie loyers impayés ;
• la transmission du dossier aux interlocuteurs compétents lorsque la situation devient contentieuse.

Le périmètre exact varie toutefois selon les contrats.

Les procédures ou actes nécessitant l'intervention d'un commissaire de justice, d'un avocat ou d'un autre professionnel peuvent générer des frais supplémentaires.

Il faut donc vérifier ce que recouvre réellement la mention « gestion des impayés » dans l'offre proposée.

Gérer le départ du locataire

Lorsqu'un locataire donne congé, plusieurs démarches doivent encore être réalisées.

Le gestionnaire peut notamment prendre en charge :

• la réception du préavis ;
• l'organisation du départ ;
• l'état des lieux de sortie ;
• la récupération des clés ;
• le suivi des éventuelles dégradations ;
• le calcul des sommes restant dues ;
• la gestion du dépôt de garantie ;
• la préparation de la remise en location.

Si le propriétaire souhaite conserver le logement loué sans interruption, le gestionnaire peut alors lancer immédiatement la recherche du prochain locataire.

À qui confier la gestion de son bien ?

La gestion locative professionnelle est une activité réglementée.

L'ANIL rappelle notamment qu'un propriétaire qui souhaite confier la gestion de son logement peut s'adresser à un administrateur de biens titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière », à un agent immobilier disposant des habilitations nécessaires ou à certains professionnels autorisés à exercer cette activité. Les missions confiées doivent être précisées dans un mandat.

Avant de signer, il est donc utile de vérifier l'identité du professionnel, ses habilitations ainsi que les garanties dont il dispose.

Une agence immobilière

De nombreuses agences immobilières proposent un service de gestion locative en complément de leur activité de transaction.

L'intérêt est de pouvoir confier à un même interlocuteur :

• la recherche du locataire ;
• la mise en location ;
• puis la gestion quotidienne du logement.

Toutes les agences ne proposent cependant pas nécessairement la gestion immobilière.

Il est donc important de vérifier que le professionnel est habilité à exercer cette activité et de comparer son barème.

Les prestations peuvent également varier fortement d'une agence à l'autre.

Un administrateur de biens

L'administrateur de biens est un professionnel spécialisé dans la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires.

La gestion locative constitue généralement une part importante de son activité.

Selon les prestations proposées, il peut intervenir sur :

• la gestion administrative ;
• la gestion financière ;
• les relations avec le locataire ;
• les travaux ;
• les sinistres ;
• certaines démarches liées aux impayés.

Pour le propriétaire, la différence avec une agence immobilière généraliste tient surtout au positionnement du prestataire : l'administrateur de biens est spécialisé dans la gestion, alors qu'une agence peut exercer plusieurs activités immobilières.

Dans les deux cas, le plus important reste le contenu réel du mandat et la qualité du service proposé.

Un service de gestion locative en ligne

La gestion déléguée peut également être réalisée principalement à distance.

Certains gestionnaires proposent une interface numérique permettant au propriétaire de suivre :

• ses loyers ;
• ses documents ;
• les échanges ;
• les interventions ;
• les comptes rendus de gestion.

Les interactions avec l'équipe de gestion sont alors réalisées principalement en ligne.

Ce modèle peut permettre de réduire certains coûts ou d'accéder à un service indépendamment de la proximité d'une agence physique.

Il faut cependant distinguer la gestion locative en ligne réellement déléguée d'un simple logiciel.

Avec un logiciel, c'est généralement le propriétaire qui réalise les démarches. Avec une offre de gestion déléguée, un professionnel les réalise pour son compte.

Une gestion hybride

Il n'est pas obligatoire de choisir entre « tout gérer seul » et « tout déléguer ».

De nouvelles formes de gestion permettent de conserver la maîtrise des opérations courantes tout en faisant intervenir un professionnel lorsque cela devient nécessaire.

Un propriétaire peut par exemple :

• gérer ses quittances avec un logiciel ;
• déléguer la recherche d'un locataire ;
• confier l'état des lieux ;
• demander de l'aide sur un impayé ;
• solliciter un professionnel pour un sinistre.

Cette solution peut être intéressante lorsque les tâches courantes ne posent pas de difficulté particulière mais que le propriétaire souhaite disposer d'une solution de secours pour les situations plus chronophages ou techniques.

Combien coûte la gestion d'un bien immobilier ?

Les honoraires de gestion ne sont pas soumis à un tarif unique.

L'ANIL rappelle que la rémunération du professionnel chargé de la gestion est négociée avec le propriétaire et précisée dans le mandat.

Sur le marché, les honoraires de gestion courante d'une agence traditionnelle se situent fréquemment autour de 6 à 10 % TTC des sommes encaissées, même si les tarifs peuvent être inférieurs ou supérieurs selon le professionnel et les services compris. Orpi situe par exemple la gestion courante autour de 5 à 9 % et publie une fourchette plus générale pouvant aller de 6 à 13 % selon les prestations et les marchés.

Le pourcentage affiché ne permet cependant pas à lui seul de connaître le coût réel.

Les honoraires de gestion courante

La gestion quotidienne est généralement facturée sous la forme d'un pourcentage.

Selon le contrat, la base de calcul peut porter sur les loyers ou plus largement sur certaines sommes encaissées.

Prenons un exemple simple.

Pour un logement générant 900 € d'encaissements mensuels, des honoraires de 7 % représentent :

63 € par mois, soit 756 € par an.

Ce montant ne comprend pas nécessairement toutes les prestations liées au logement.

Il faut donc vérifier le barème complet avant de comparer deux gestionnaires.

Les frais de mise en location

Lorsqu'un nouveau locataire doit être trouvé, des honoraires spécifiques peuvent être facturés.

Ils peuvent notamment correspondre à :

• la visite ;
• la constitution du dossier ;
• la rédaction du bail ;
• certaines démarches de mise en location.

Pour une résidence principale, une partie de certains frais de mise en location peut être mise à la charge du locataire dans les limites prévues par la réglementation ; le reste incombe au bailleur.

Les règles sont différentes de celles des honoraires de gestion courante, qui restent à la charge du propriétaire.

Les frais d'état des lieux

Un état des lieux réalisé par un professionnel peut également être facturé.

Pour l'état des lieux d'entrée d'un logement constituant la résidence principale du locataire, la part pouvant être demandée au locataire ne peut notamment pas dépasser la moitié des frais facturés ni 3 € TTC par m² de surface habitable.

L'état des lieux de sortie amiable facturé par une agence ne peut en revanche pas être mis à la charge du locataire.

Les prestations supplémentaires

D'autres frais peuvent s'ajouter selon le contrat :

• garantie loyers impayés ;
• suivi de travaux importants ;
• déclaration de revenus fonciers ;
• prestations administratives particulières ;
• contentieux ;
• certaines interventions techniques ;
• prestations liées à un sinistre.

Une offre affichée à 6 % n'est donc pas nécessairement moins chère qu'une offre à 7 %.

Le bon indicateur est le coût annuel total pour les services dont vous aurez réellement besoin.

Comment fonctionne le mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est le contrat qui définit la relation entre le propriétaire et le professionnel chargé de gérer son bien.

Il précise notamment :

• les biens concernés ;
• les missions confiées ;
• les pouvoirs accordés au gestionnaire ;
• les honoraires ;
• la durée du mandat ;
• ses modalités de renouvellement ;
• ses conditions de résiliation.

L'ANIL recommande que la mission confiée au professionnel soit précisément définie dans le mandat.

Cette précision est importante.

Deux contrats présentés comme des offres de « gestion complète » peuvent en réalité prévoir des prestations très différentes.

Avant de signer, il faut notamment vérifier :

• qui conserve le dépôt de garantie ;
• qui valide les travaux ;
• quels frais sont appliqués en cas d'impayé ;
• si la remise en location est incluse ;
• quelles prestations sont facturées en supplément ;
• dans quelles conditions le propriétaire peut mettre fin au contrat.

Le prix n'est donc qu'un élément parmi d'autres dans le choix du mandat.

Quels sont les avantages de faire gérer son logement ?

La délégation présente plusieurs avantages, mais leur importance dépend de la situation du propriétaire.

Gagner du temps

C'est généralement la première raison pour laquelle un bailleur délègue.

Même lorsqu'une location se déroule sans difficulté particulière, elle implique de nombreuses tâches ponctuelles :

• documents ;
• loyers ;
• charges ;
• échanges ;
• révision ;
• travaux ;
• changement de locataire.

Le gestionnaire prend en charge les missions prévues au mandat et évite au propriétaire d'avoir à intervenir à chaque étape.

Réduire les tâches administratives

Un propriétaire qui ne souhaite pas éditer les quittances, vérifier les échéances ou calculer les régularisations peut déléguer cette partie de la gestion.

Cela peut être particulièrement utile lorsqu'il possède plusieurs logements.

Disposer d'un intermédiaire avec le locataire

Lorsque la gestion est déléguée, le locataire s'adresse généralement au gestionnaire pour les demandes relevant de son périmètre.

Le propriétaire n'est donc plus nécessairement sollicité directement pour chaque question.

Cette séparation peut être appréciée par les bailleurs qui ne souhaitent pas gérer la relation quotidienne avec les occupants.

Être accompagné sur la gestion courante

La réglementation locative évolue régulièrement.

Faire appel à un professionnel permet de bénéficier de son expérience sur les actes de gestion qu'il prend en charge.

Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire est déchargé de toute responsabilité ou qu'aucune erreur n'est possible.

Le choix d'un gestionnaire fiable reste donc essentiel.

Gérer un logement éloigné de son domicile

La distance est l'une des situations dans lesquelles la délégation apporte le plus de confort.

Un propriétaire habitant à plusieurs centaines de kilomètres peut difficilement organiser lui-même chaque visite, remise de clés ou intervention technique.

La présence d'un interlocuteur capable de coordonner certaines démarches sur place devient alors particulièrement utile.

Quels sont les inconvénients de déléguer sa gestion locative ?

Faire gérer son logement n'est pas toujours la meilleure solution.

La délégation présente également plusieurs limites.

Un coût récurrent

Les frais de gestion réduisent directement le revenu locatif conservé par le propriétaire.

À cela peuvent s'ajouter les frais de mise en location et différentes prestations complémentaires.

Sur plusieurs années, le montant cumulé peut donc être significatif.

Une autonomie moins importante

Le propriétaire reste propriétaire du bien et conserve les décisions qui lui reviennent, mais il n'intervient plus directement dans toutes les opérations courantes.

Pour un bailleur qui aime suivre précisément sa location ou garder un contact direct avec son locataire, cette organisation peut être frustrante.

Une qualité de service variable

Toutes les agences et tous les gestionnaires n'offrent pas la même disponibilité.

Délais de réponse, suivi des travaux, qualité des échanges ou transparence des comptes peuvent varier fortement.

Le choix du professionnel est donc au moins aussi important que le choix de déléguer.

Des prestations parfois facturées en supplément

Une erreur fréquente consiste à croire que les honoraires mensuels couvrent absolument toutes les situations.

Ce n'est pas toujours le cas.

Certains actes ou interventions peuvent être facturés séparément.

La lecture du barème et du mandat permet d'éviter les mauvaises surprises.

Un contrat à respecter

Le propriétaire ne peut pas nécessairement changer de gestionnaire du jour au lendemain.

Les conditions de durée, de renouvellement et de résiliation prévues dans le mandat doivent être respectées.

Il est donc préférable de les étudier avant la signature, et pas seulement lorsque l'on souhaite quitter le prestataire.

Faire gérer son bien ou le gérer soi-même ?

Aucune solution n'est systématiquement meilleure.

Le choix dépend principalement du temps disponible, de l'expérience du propriétaire, de la localisation du logement et du budget. Notre page agence ou soi-même détaille cette comparaison.

Un propriétaire disposant d'un seul appartement proche de son domicile, d'un locataire stable et de suffisamment de temps peut parfaitement assurer sa gestion locative lui-même.

À l'inverse, la délégation peut devenir intéressante lorsque les contraintes s'accumulent.

Dans quels cas est-il intéressant de faire gérer son bien ?

Certaines situations rendent la délégation particulièrement pertinente.

Votre logement est loin de votre domicile

La distance complique les visites, états des lieux, remises de clés et interventions techniques.

Un gestionnaire local peut éviter de nombreux déplacements.

Vous manquez de temps

La location nécessite rarement plusieurs heures de travail chaque semaine, mais certaines périodes peuvent être beaucoup plus chronophages.

Un changement de locataire, un impayé ou un sinistre peut demander une disponibilité importante.

Vous possédez plusieurs logements

Plus le patrimoine locatif augmente, plus les échéances et tâches se multiplient.

Déléguer permet de limiter le temps consacré à l'administration du parc.

Vous ne souhaitez pas gérer directement les locataires

Certains propriétaires préfèrent séparer leur investissement de la relation quotidienne avec les occupants.

Le gestionnaire joue alors le rôle d'intermédiaire.

Vous débutez comme bailleur

Un propriétaire réalisant son premier investissement peut souhaiter être accompagné pour la mise en location et les principales démarches.

La délégation n'est cependant pas obligatoire : des outils de gestion et des ressources spécialisées permettent également d'apprendre à gérer soi-même.

La location demande beaucoup d'interventions

Une forte rotation des occupants ou certaines situations complexes peuvent justifier davantage la délégation qu'une location très stable.

Il faut donc raisonner en fonction du temps réellement économisé, et pas uniquement en fonction du nombre de logements possédés.

Comment choisir son gestionnaire locatif ?

Comparer plusieurs offres est recommandé avant de confier son logement.

Mais le pourcentage de frais de gestion ne doit pas être le seul critère.

Vérifier précisément les prestations incluses

Demandez ce qui est compris dans la gestion courante.

Par exemple :

• quittances ;
• révision du loyer ;
• charges ;
• relances ;
• travaux ;
• sinistres ;
• départ du locataire ;
• compte rendu de gestion.

Une liste détaillée permet de comparer deux offres sur une base identique.

Comparer le coût global

Un taux de gestion faible peut cacher de nombreuses prestations supplémentaires.

Pour comparer efficacement, estimez le coût sur une année complète avec :

gestion courante + mise en location éventuelle + états des lieux + assurances + autres frais probables.

Vérifier les frais annexes

Regardez particulièrement les tarifs concernant :

• travaux ;
• impayés ;
• courriers ;
• déclaration fiscale ;
• remise en location ;
• renouvellement du bail ;
• interventions exceptionnelles.

Étudier les conditions de résiliation

La durée du mandat et son renouvellement peuvent avoir des conséquences importantes.

Vérifiez :

• la durée initiale ;
• les modalités de renouvellement ;
• le préavis ;
• les éventuels frais ;
• les conditions permettant de résilier.

Examiner la communication proposée

Un propriétaire doit pouvoir comprendre ce qui se passe dans son logement.

Vérifiez si vous disposez :

• d'un espace en ligne ;
• de relevés périodiques ;
• d'un interlocuteur identifié ;
• d'un historique des documents ;
• d'informations sur les travaux et incidents.

Demander comment sont gérées les situations concrètes

Les réponses à quelques questions permettent souvent d'évaluer rapidement un gestionnaire :

Que faites-vous si mon locataire paie son loyer avec dix jours de retard ?

Qui décide si un plombier doit intervenir ?

À partir de quel montant me demandez-vous mon accord pour des travaux ?

Comment suis-je informé d'un sinistre ?

Que se passe-t-il lorsque mon locataire donne son préavis ?

Les réponses sont souvent plus instructives qu'une longue liste de services.

Peut-on déléguer uniquement une partie de la gestion ?

Oui.

Faire appel à un professionnel ne signifie pas nécessairement lui confier toutes les tâches.

Un propriétaire peut choisir une gestion partiellement déléguée.

Il peut par exemple :

• confier uniquement la recherche du locataire ;
• faire réaliser le bail et l'état des lieux ;
• conserver lui-même l'encaissement des loyers ;
• utiliser un logiciel pour la gestion courante ;
• déléguer uniquement certaines situations complexes.

Certaines offres associent désormais gestion autonome et prestations à la carte.

Cette organisation peut être pertinente pour un propriétaire qui souhaite maîtriser ses coûts et conserver une relation directe avec son locataire tout en évitant de devoir gérer seul certaines tâches ponctuelles.

Avant de choisir, il faut simplement comparer le coût des interventions ponctuelles avec celui d'une gestion déléguée permanente.

Questions fréquentes

Qui peut gérer mon appartement à ma place ?

Un propriétaire peut confier la gestion de son logement à un professionnel habilité à exercer la gestion immobilière, notamment un administrateur de biens ou une agence disposant des autorisations nécessaires. Les missions doivent être précisées dans un mandat de gestion.

Combien coûte la gestion d'un appartement par une agence ?

Les honoraires de gestion courante sont librement fixés et précisés dans le mandat. Sur le marché, ils se situent fréquemment autour de 6 à 10 % TTC des sommes encaissées, mais les tarifs et prestations incluses varient selon les agences. Des frais de mise en location, d'assurance ou d'autres prestations peuvent s'ajouter.

Est-il rentable de faire gérer son appartement ?

Cela dépend du coût de la prestation et de la valeur que le propriétaire accorde au temps économisé. La délégation réduit le revenu locatif net des honoraires mais peut être pertinente lorsque le propriétaire manque de temps, vit loin du logement ou ne souhaite pas assurer lui-même la gestion quotidienne.

Peut-on déléguer uniquement une partie de la gestion ?

Oui. Selon le prestataire, il est possible de ne confier que certaines missions : recherche du locataire, mise en location, état des lieux ou gestion de situations particulières. Le reste peut continuer à être géré directement par le propriétaire.

Une agence peut-elle gérer un logement situé loin de chez moi ?

Oui. C'est même l'un des principaux intérêts de la gestion déléguée. Le propriétaire peut suivre sa location à distance pendant que le professionnel prend en charge les missions prévues au mandat et les éventuelles interventions locales.

Quelle différence entre une agence immobilière et un administrateur de biens ?

Une agence immobilière peut exercer plusieurs activités, comme la vente, la location et, lorsqu'elle dispose des habilitations nécessaires, la gestion. L'administrateur de biens est davantage spécialisé dans la gestion de biens pour le compte de propriétaires. Dans les deux cas, il faut surtout vérifier les habilitations du professionnel et les prestations prévues dans le mandat.

Peut-on changer d'agence de gestion locative ?

Oui, mais il faut respecter les conditions de résiliation prévues dans le mandat en cours. Changer de gestionnaire ne signifie pas nécessairement mettre fin au bail du locataire : la location peut continuer avec un nouveau mandataire.

Quel contrat faut-il signer pour faire gérer son logement ?

Le propriétaire signe un mandat de gestion locative avec le professionnel. Ce contrat définit notamment les missions, les pouvoirs confiés au gestionnaire, sa rémunération, la durée de la relation et les modalités permettant d'y mettre fin.